对中国房地产企业来说，刚刚过去的2022年十分不易。

当下，又到一年一度房企财报季。有不少房企预亏，也有不少房企仍旧财报“难产”。

但也有少数房企坚守了下来，还能收获逆势增长。

(资料图)

随着市场逐渐回暖，面临行业新的分水岭，在做好主业的同时，如何探索或者深化新的发展曲线，也成为房企们不得不重视的问题。

房企成绩单出炉

根据申万行业分类，目前，超过70家A股上市房企披露了2022年业绩预告或快报。

统计显示，近60%房企预告净利润亏损，约70%房企净利润同比下滑。

行业挑战不断，但也有一小部分的房企，抗住了压力，为新一年做好蓄力。

比如龙头房企中海、华润、保利、万科和龙湖等。

其中，龙湖去年营收2505.7亿元，同比增长12.2%；归母净利225.4亿元，同比也是稳中有增。

一些处于第二梯队的房企，也收获了业绩的增长。

比如刚发布年报的越秀，去年营收约724.2亿元，同比上升26.2%；核心净利润42.4亿元，同比上升2.1%。

优质房企在行业周期的更迭中没有被打倒，还能走出向上曲线，离不开一个“稳”字，无论是在财务天平的平衡上，还是发展思维中所奉行的长期主义。

财务自律的优势

上文提到的，现在还能保持“战斗力”的房企，都拥有极致的财务自律。

像万科，连续21年净负债率低于40%，还有越秀，截至去年底，依旧“三线飘绿”：剔除预收款后的资产负债率为68.8%；净负债率为62.7%；现金短债比为2.23倍。

龙湖也是一个典型的例子。

不少房企过去“狂奔”，一直到前几年，才开始降负债、降杠杆。

但龙湖从十多年前开始，就开始长期保持低负债率，和超高的现金短债比。这也是其能够成为TOP10中，除了央国企外最稳的房企的重要因素。

截至2022年底，龙湖剔除预收款的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍，已经连续七年满足“三条红线”的要求。

去年12月，龙湖还发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。这意味着整个2023年，龙湖已经没有了境外债到期的压力。

对比不少房企，还在焦灼于境外债的展期、偿付等问题，龙湖肩上的担子轻了不少。

极致的财务自律，也给这一类型的房企在行业波动中，带来融资端的优势。

去年地产行业射出的“三支箭”中，首批“吃螃蟹”的房企包括美的置业、万科、龙湖、金地等房企。

其中，去年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度，还由六大行共同承销，成功发行“第二支箭”首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%。

去年12月，中国银行利用境内外市场资源，为龙湖提供“内保外贷”业务。该笔贷款规模为7亿元，当日已实现提款，成为“内保外贷”落地的首单。

发展第二曲线

能够顺利抵御周期的房企，除了财务自律，还要具备长期思维。

小编梳理发现，不少当下还能稳中有增的房企，都早早布局除住宅以外的其他经营性业务，比如在购物中心、长租公寓、物业服务等领域，并且发展逐渐成熟，为业绩提供了很好的支撑。

先来看中海和华润置地。

早在2011年，中海就对外发布其商业地产发展线路，目前已形成了中海商务、环宇商业、星级酒店等多条产品线。

去年上半年，中海地产投资物业租金收入为24.4亿，同比上升7.5%；其中写字楼租金收入为17.5亿，同比上升0.7%；购物中心租金收入为6.4亿，同比上升23.3%。

华润置地则在2005年，就确定了“开发物业+投资物业”的双轮驱动模式。去年上半年，华润置地的购物中心，租金收入62亿元，如剔除期内减租影响，较去年同期增长14.2%。

再来看看另外两位典型代表，龙湖和新城控股。

早在2011年，龙湖就已提出持商业战略，将商业地产列为主航道业务，2016年率先试水长租公寓业务。2018年，龙湖又提出了“空间即服务”的战略。

目前，龙湖已经形成“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道以及两个服务航道。地产主业外，龙湖的经营性业务不断外扩，包括商业天街，长租公寓冠寓，主攻物业管理的龙湖智创生活，还有智慧营造的龙湖龙智造。

开发、运营和服务三大业务板块的相互赋能，“一个龙湖”的协同效应也逐渐显现。

去年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

早在去年10月的投资者电话会上，龙湖新任接班人陈序平就曾表示，未来五年，龙湖的商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道，产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%，届时龙湖将完成去地产化。

新城控股也是布局商业地产较为成熟的房企之一。

根据公告，截至2022年12月31日，新城持有的已开业吾悦广场为126个。商业地产对于新城的贡献度逐年加大。去年，新城商业运营总收入为100.06亿元(即含税租金收入)，同比增长15.82%。

不难看出，上述房企较早布局，在经营性业务领域的深耕和积淀，也为它们打造了一定的护城河，在提供持续现金流的同时，也能抵御行业周期波动的风险。

结语

自去年底监管政策逐渐放开以来，地产行业进入一个新的分水岭。

仍然能够根据自己节奏前进的房企，一方面明显更为审慎，无论是在拿地还是财务平衡上。

另一方面，房企们则是更加注重第二曲线，甚至第三曲线的探索，为自身争取更多的底气，以应对周期的波动。相信这也将是未来房企重点发展的一大趋势。

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